Múzeum sétányon található 22716 helyrajzi számú önkormányzati ingatlan bérbeadott részén bérlő által végzett felújítási munkálatok elfogadása

 

Tisztelt Közgyűlés!

 

Érd Megyei Jogú Város Közgyűlése 106/2020. (IX.24.) határozatával pályázatot írt ki az önkormányzati tulajdonú 22716 helyrajzi számú, Múzeum sétányon található Helytörténeti Gyűjtemény épülete hátsó épületrészének (38,6 m²) hasznosítására. Az ingatlanhasznosítási pályázat kiírása lehetővé tette a tulajdonos külön engedélyével az ingatlanba történő beruházást, mely a bérleti díjba beszámításra kerül.

 

Érd Megyei Jogú Város Közgyűlésének a 157/2020. (X. 22.) számú határozatával a pályázat nyerteseként Bar-Hegedűs Anita egyéni vállalkozót (a továbbiakban: Bérlő) hirdette ki.

 

A határozat meghozatalát követően a helyszínbejáráson megállapítást nyert, hogy az ingatlan hasznosításához csatorna közmű kiépítése szükséges, mely feladat ellátásával az önkormányzat az Érdi Városfejlesztési és Szolgáltató Korlátolt Felelősségű Társaságot bízta meg.

 

A bérleti szerződés megkötését követően a Bérlő 2021. január 28-án lépett birtokba. 2021. február 11. napján került sor az érintett felek közötti személyes egyeztetésre, ahol a Bérlő ismertette a birtokbavételt követően a bontáskor tapasztalt állapotot, illetve ismertette a felújítás menetét, várható költségeit, melyhez írásbeli tervezetet is bemutatott. A felek a felújítás várható befejezésének és a csatorna átadásának várható időpontját 2021. március 31. napjában jelölték meg. A csatorna átadására a sokáig elhúzódó hideg időjárás miatt 2021. április 16. napján került sor. Erre az időpontra elkészültek a Helytörténeti Gyűjtemény hátsó épületrészének belső és külső felújítási munkálatai is, a Bar coffee nevű kávézó 2021. április 19. napján megnyitott.

 

A Bérlő élni kíván az ingatlanon történt, számlákkal és szerződésekkel alátámasztott felújítás költségeinek - bruttó 3.995.903,- Ft-nak - a bérleti díjba való beszámítása jogával. A felújítás az alábbi munkálatokat és anyagköltséget foglalja magában:

• belső csatorna/vízvezeték kialakítása, szaniterek beépítése – bruttó 654.000,- Ft
• teljes elektromos hálózat felújítása, átalakítása, almérő beszerelése, érintésvédelmi rendszer és EPH kialakítása, elektromos padlófűtési hálózat kiépítése (anyagköltséggel együtt) – bruttó 1.049.350,- Ft
• festés, mázolás, homlokzati javítások – bruttó 1.254.380,- Ft
• betonozás, hidegburkolás – bruttó 96.000,- Ft
• gipszkartonozás, falburkolás – bruttó 234.950,- Ft
• anyagköltség bruttó 707.173,- Ft

 

A Közgyűlés és a Gazdasági Bizottság a júniusi ülésén tárgyalta az előterjesztést. Kérdésként merült fel a megállapított helyiségbér emelésének lehetősége, a helyiség közművesítettségének és rendeltetési módjának figyelembevétele a helyiségbér összegének meghatározásakor, valamint a felújítási költségek beszámításának jogszerűsége, így a Közgyűlés végül nem hozott döntést a felújítási költségek beszámításáról. A felvetett észrevételekre az alábbi válaszok adhatók:

 

A helyiség hasznosítására kiírt pályázatban meghatározásra került a bérleti díj minimális mértéke, melyet a pályázó elfogadott, így a felek egyező akaratának megfelelően ez került rögzítésre a bérleti szerződésben is. Sem a pályázati kiírás, sem a bérleti szerződés nem rendelkezett arról, hogy a bérlő által végzett felújítást követően a bérleti díjat megemelik.

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény 38.§ (1) bekezdése alapján a felek a helyiségbér összegében szabadon állapodnak meg.   A törvény szövegéhez fűzött kommentár szerint a bérleti díj mértéke önkormányzati rendeletben nem szabályozható, így arra sincs az önkormányzatnak lehetősége, hogy a helyiségbér összegét egyoldalúan felemelje. A bérleti díj felemeléséről a feleknek kell megállapodnia, megállapodás hiányában a bíróság dönthet, ha ennek feltételei fennállnak.

 

A 22716 helyrajzi számú ingatlanon elhelyezkedő 117 m² nagyságú Helytörténeti Gyűjteménynek 38,6 m² területű ingatlanrésze a bérlet tárgya. Az ingatlanon a birtokbalépéskor kizárólag a csatorna nem volt kiépítve, a többi közmű esetén a csatlakozási pont ki volt alakítva, a belső hálózat szorult fejlesztésre. A villamos energia almérő beszerelése a könnyebb elszámolhatóság érdekében történt.

 

A bérleti díj meghatározásakor az értékbecslő üzlethelyiségek piaci összehasonlító adatainak elemzésén alapuló értékelési módszert alkalmazott, tehát üzlethelyiségre és nem raktárhelyiségre vonatkozóan állapította meg a 117 m² nagyságú ingatlanra a nettó 238.000,- Ft/hó becsült bérleti díjat. Ennek a 38,6 m² ingatlanrészre vetített bérleti díja 78.520,- Ft/hó. A pályázatban ennél jóval magasabb, 100.000,- Ft + ÁFA összeget határozott meg az önkormányzat bérleti díjként.

 

A teljes ingatlan (Helytörténeti Gyűjtemény) forgalmi értéke 30.900.000 forint. Amennyiben a 3.995.903 forint beruházási költséget hozzászámoljuk, mint értéknövelő beruházási költséget, az ingatlan értéke 34.895.903,- Ft-ra növekszik. Így a 117 négyzetméteres ingatlan becsült bérleti díja 268.777,- Ft, a 38,6 m² –re vetített összeg havi 88.673 forint.

 

Fentiek alapján megállapítható, hogy a közel 4 millió forint összegű beruházás sem eredményez olyan mértékű értéknövekedést, mely mellett a 100.000,- Ft+ÁFA /hó bérleti díj alacsonynak minősülne. A Bérlő a benyújtott pályázatában 4.866.640,- Ft értékű beruházással számolt, mely keretet nem lépte át. A felújítás során elszámolt költségként a bérlő kizárólag azon költségei szerepelnek, melyek az ingatlan hasznosításra alkalmassá tevő költségei, az ingóságokat, berendezési tárgyakat a bérlő nem kívánta beszámítani.

 

Összehasonlításképpen megállapítható, hogy Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata az érdi 22712 helyrajzi szám alatt felvett, természetben Érd, Alsó utca 2. szám alatt található, 1704 négyzetméter alapterületű Gesztelyi házként közismert műemléki épület esetében, ahol éveken keresztül az Érdi Vígadó működött, sem emelt az elmúlt évek alatt bérleti díjat, sőt Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata a bérleti díjat csökkentette.

 

ingatlan megnevezése	négyzetméter	bérleti díj mértéke	egységár (Ft/m2)
Gesztelyi ház – kávézó üzlethelyiség bérleti díja	186,92 négyzetméter +116 négyzetméter belső terasz = 302,92 négyzetméter	2011. szeptember 8- tól bruttó 300.000,- Ft 2013. június 1-jétől 2021. március 1. 194.450,- Ft	990,36 forint /m2   641,92 forint/négyzetméter
Múzeum sétányon található Bar coffee	38,6 négyzetméter	nettó 100.000,- Ft	2590,67 Ft/m2

 

A Gesztelyi-ház esetében a beszámítás a következőképpen alakult: A kezdetben 12 millió forint értékű beszámítható költség a 2013. június 1-jei szerződésmódosítás szerint végül 17.834.225 forint lett.

 

Beszámítás időtartama	Beszámított havi összeg	Beszámítás mértéke
2012. szeptember 1. -2013. május 31.	200.000,- Ft/hó	66%
2013. június 1-jétől	144.450,- Ft/hó	74%

 

A 2021. március 31. napján kelt peren kívüli egyezség 3. pontja szerint 2.889.275 forint összegű beszámítható költség még az Önkormányzatnak a Bérlővel szemben fennálló tartozásként szerepelt.

 

Hasonló helyzet kialakulásának megakadályozása érdekében, a 100%-os beszámítást tartjuk indokoltnak egyrészről az esetlegesen felmerülő későbbi jogi vagy elszámolási viták megelőzése érdekében, másrészről ezzel a pandémiában érintett érdi, induló kisvállalkozónak is segítünk.

 

A kialakított kávézó Érd központban a Múzeum sétányra életet vitt be, attraktívabbá vált a központ általa. A kávézó Érd városképében hozzáadott értékkel bír.

 

Egy most induló érdi székhelyű egyéni vállalkozót, aki hitelből finanszírozta meg a kávézó felújításának költségeit, lehetetlen helyzetbe hoznánk, hogy a pályázati kiírással és a közgyűlési határozattal szembemenve, nem engedélyeznénk visszamenőleges hatállyal a bérleti díj beszámítását. Illetve minél későbbi időponttól engedélyezzük a beszámítást, annál későbbi időpontban jár le a beszámítás időtartama.

 

Számításba vehetjük azt a tényt is, hogy a Bérlő a veszélyhelyzet idején lépett birtokba, viszont egyik kedvezményt megállapító kormányrendeletet sem lehetett a vonatkozásában alkalmazni, holott a jogalkotói szándék arra irányult, hogy egyrészről az önkormányzati vagy állami tulajdonú üzlethelyiség bérleti díjait ne lehessen a pandémia alatt emelni. (A 602/2020. (XII. 18.) számú kormányrendelet, valamint az 52/2021. (II. 9.) számú kormányrendelet bérleti-díj fizetési mentességet állapított meg február és június közötti időtartamra.)

 

A Bérlő a tervezett felújítási szerződés alapján a bérleti díj 100%-os mértékéig jogosult beszámításra a Bérbeadó írásbeli jóváhagyását követően. Ezzel élhet a Bérlő a veszélyhelyzet időtartama alatt is, mivel a bérletidíj-fizetési mentességről szóló 52/2021. (II. 9.) számú kormányrendelet 2. § (2) bekezdése alapján nem részesülhet bérleti díjmentességben, mely szerint azon helyiség tekintetében nem követelheti a bérbeadó a bérleti díjat, amely esetében a bérleti szerződés - az 1-25. pont szerinti tevékenységre vonatkozóan – e rendelet hatálybalépését megelőzően létrejött, és amelyben a bérlő 2020. november 4. napján tevékenységet végzett, így jelen esetben a Bérlő bérleti díj fizetési kötelezettsége erre az időszakra is fennáll. A pályázat elbírálásáról már 2020. október 22. napján döntött a Közgyűlés, a bérleti jogviszony létrejötte nem a bérlő hibájából nem valósult meg időben.

 

Tekintettel arra, hogy az 1/2021. (I. 22.) számú közgyűlési határozat alapján a Bérlőnek a csatorna kiépítésének befejezéséig – legfeljebb 2021. március 31. napjáig – bérleti díjat nem kellett fizetnie, a beszámításra 2021. április 1-jei kezdettel kerülhet sor.

 

A havi bruttó 127 ezer forint összegű bérleti díjat figyelembe véve, Bérlő 31 havi részletben jogosult a felújítási költségekről havi bruttó 127.000 forint összegű rész- és bruttó 58.903 forint összegű végszámlát kiállítani.

 

A 22716 helyrajzi számú ingatlan forgalmi értéke – értékbecslési szakvélemény alapján – 30.900.000 forint, helyi védelem alatt álló korlátozottan forgalomképes vagyonelem, ezért az Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata vagyonáról és a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló 13/2012. (III. 27.) számú önkormányzati rendelet 24. § (1) bekezdése alapján a Közgyűlés jogosult dönteni a hasznosításáról.

 

Kérem a tisztelt Közgyűlést, tárgyalja meg az előterjesztést és döntsön a felújítás jóváhagyásáról!

 

 

Érd, 2021. szeptember 23.

 

Szűcs Gábor alpolgármester

 

 

HATÁROZATI JAVASLAT

 

 

Érd Megyei Jogú Város Közgyűlése – az Érd Megyei Jogú Város Önkormányzata vagyonáról és a vagyontárgyak feletti tulajdonosi jogok gyakorlásáról szóló 13/2012. (III. 27.) számú önkormányzati rendelet 24. § (1) bekezdésében biztosított hatáskörében eljárva – a pályázat útján hasznosításra meghirdetett Érd, Múzeum sétányon található 22716 helyrajzi számú, „kivett, közterület, múzeum” megnevezésű önkormányzati ingatlanon található Helytörténeti Gyűjtemény épületének hátsó – a mellékelt alaprajzon jelölt – 38,6 négyzetméter épületrészében Bar-Hegedűs Anita egyéni vállalkozó által végzett bruttó 3.995.903 forint összegű felújítást jóváhagyja. A Bérlő 2021. április 1-jétől kezdődően 31 havi részletben jogosult a felújítási költségekről havi bruttó 127 ezer forint összegű rész- és bruttó 58.903 forint összegű végszámlát kiállítani, mely a fizetendő bérleti díjba beszámít.

 

 

Határidő:        szerződés aláírására 60 nap

Felelős:           dr. Csőzik László polgármester

 

 

A szavazás módja: nyílt szavazás, egyszerű többség szükséges.