Tisztelt Közgyűlés!

A fejlesztéssel érintett ingatlanok a Budapest XXII. kerület felől Érd városközpont irányába vezető 6. számú főút városi szakasza, a Budafoki út mentén, kedvező megközelítési, és településszerkezeti pozícióban találhatók. A 017/2 és 017/6 hrsz-ú ingatlanok Kincses János, az Electraplan – Termelő Kft. tulajdonában vannak. A Budafoki útról leágazó, 018/2 hrsz-ú zsákutca a Sulák patak mentén, a gazdasági területek mögött húzódik, jelenleg még önkormányzati tulajdonban van, melynek egy részére vonatkozóan Kincses János a vételi szándékát jelezte. A 017/6 hrsz-ú ingatlanon egy 1686 m2 nagyságú épületben működik az Electraplan –Termelő Kft. fémmegmunkálással foglalkozó üzemcsarnoka és a gazdálkodó szervezet adminisztratív székhelye. A 017/2 hrsz-ú ingatlanon ideiglenes jellegű, ponyvával borított építményben a vállalkozás napkollektor berendezések hatékonyabb működésének K+F jellegű kísérletein dolgozik. A 018/2 hrsz-ú út biztosítja jelenleg a telephely személy és tehergépjárműves megközelítését, ugyanehhez az úthoz a Budafoki úti csomópont közelében egy, a Sulák patakon átvezető híd is csatlakozik.

A hatályos HÉSZ Szabályozási terve szerint a 017/2 és 017/6 hrsz-ú ingatlanok  kereskedelmi-szolgáltató gazdasági – Gksz-2 övezeti besorolásban találhatók, a 018/2 hrsz-ú ingatlan pedig út. Az érintett ingatlanok tulajdonképpen a napjainkban jelentős átalakulás küszöbén álló gazdasági terület, a Budafoki út – 6.-7. sz. elkerülő út – M6 autópálya – Sulák patak által határolt tömb keleti szélén helyezkednek el. (Ezen a területen épül önkormányzati beruházásban az inkubátorház és raktárcsarnok, valamint az AVL tesztlabor és irodaház.) A jelenlegi szabályok szerint a Gksz-2 övezetben maximum 50%-os beépítettséggel, 11 m legnagyobb homlokzatmagasság átlaggal kialakított épületek helyezhetők el. Az érintett terület környezetében, a Budafoki út túloldalán lévő, döntően családi házas ingatlansor a hatályos településrendezési tervek szándéka szerint átalakulás előtt áll, ugyanis településközponti vegyes, Vt-7 övezetbe került kijelölésre, ahol több funkciós, maximum 9 m magas épületek építhetők.    

A három ingatlanból a meglévő termelő telephely leválasztását követően létrejövő ~ 5200 m2 nagyságú területen a tulajdonos – fejlesztő egy olyan, jelentős tömegű, maximum tízszintes épületet képzel el, mely hozzájárulhat Érd gazdasági szerepének erősítéséhez, és a K+F szektorban való úttörő szerepű feltűnéséhez. A többfunkciós épület a tervek szerint irodaként, konferenciaközpontként, képzőhelyként, a képzésben, innovációban közreműködő szakemberek szálláshelyeként működik, mely kiegészítő funkcióként vendéglátó egységeket is tartalmaz. A beruházó feltett szándéka az Érdre bevezető 6. számú főút környékének fellendítése, gazdaságilag és építészetileg meghatározó, karakteres „városkapu” környezet kialakítása, mely a közelben lévő, már említett gazdasági beruházásokkal a város ezen része átalakulásának motorjává válhat. Az ingatlanok fejlesztése a jövőben akár a Budafoki út túloldalán lévő településközponti Vt-s területek kiterjedésének növelését, építési intenzitásának emelését is eredményezheti. A meghatározó, landmark jellegű épület beruházójával szembeni elvárás kell legyen az épület igényes, nívós építészeti megformálása, és az épület környezetének – parkoló-felületek, zöldfelületek – magas színvonalú kialakítása.

A beruházás megvalósításához első lépésként szükséges módosítani a területre vonatkozó hatályos településrendezési eszközöket, ezért a tulajdonos – fejlesztő az ingatlanokra vonatkozó fejlesztési szándékok bemutatására telepítési tanulmánytervet készíttetett, melyet az előterjesztéshez mellékelünk.  A tanulmányterv még építészeti részletezettség nélküli tömegmodellek és más városokban megvalósult/ tervezett jó példák bemutatásával érzékelteti a „városkapu irodaház” megjelenését, több alternatívában megbecsüli az ingatlan működéséhez szükséges parkolási igényeket, feltárja a megközelítés lehetőségeit, az épület környezete alakításának módozatait. Szükségét láttuk, hogy a jelentős beruházás megalapozására készített tanulmánytervet két, a települést jól ismerő építész is áttekintse és szakvéleményével, tervbírálatával támpontokat adjon a települési hatások, járulékos beavatkozások feltárásában, valamint segítse a Közgyűlés döntését is. Az előterjesztéshez csatolt opponenciákat a szakemberek egy, a beruházó, tervezők, városvezetés részvételével zajlott tervbírálati alkalmon is ismertették, melynek megállapításai az alábbiak voltak:

• A jelentős tömegű épület környezetében nem várható és nem is indokolt a beépítési intenzitás számottevő növelése, ily módon a magas építészeti minőség elvárásával megvalósuló, „jel” szerű épületnek nem szükséges igazodnia a környezetéhez, romboló jelleggel sem hat rá. A tervezett épület beilleszthető a „magas házak” víziójának kelet-nyugati irányú sorába; ugyanis a tízemeletes lakótelep épületei mellett a hatályos szabályozási terv a Szabadság téren, és a sportcsarnok melletti területen ad lehetőséget akár 30 m-t meghaladó épületek építésére.
• Az épület nívós kialakítása mellett ugyanolyan fontos a környezetének, zöldterületeknek a színvonalas rendezése, az épület „zöldbe ágyazottságának” erősítése a szomszédos patakpart adta kedvező természeti lehetőségek kihasználásával. A zöldterületi rendezésbe indokolt bevonni a 018/1 hrsz-ú ingatlant is, mely Budapest irányából az épület erdős-ligetes előterét is képezheti.
• A beruházáshoz a környező közterületet érintő beavatkozások is társulnak. A tanulmányterv szerint ~ 250 db autó és a működő gyártóüzem tehergépjárműves forgalmával kell számolni. A biztonságos megközelítéshez a beruházó finanszírozásában gondoskodni kell a Budafoki út felől a jövőbeli terhelésre méretezett, megfelelő csomópont kiépítéséről. A gyalogos, kerékpáros forgalom kiszolgálására gyalogátkelőhely és a közelben lévő buszmegálló párok eléréséig járda építése indokolt.
• A beruházó felé javaslatként hangzott el piackutatás, előzetes megvalósíthatósági tanulmány készíttetése annak igazolására, hogy a tervezett funkciókra hosszú távon jelentkezik-e megfelelő igény, és az épület fenntarthatósága, gazdaságos üzemeltetése biztosítható lesz-e. Funkcióját tekintve – elkerülendő, hogy idővel lakóépületté váljon a létesítmény – indokolt egyedi Gksz övezetet kijelölni a fejlesztési területre az eredetileg tervezett Vi övezet helyett.

A fenti javaslatok, észrevételek alapján véglegesedett a telepítési tanulmányterv, valamint ezek a későbbiekben a településrendezési szerződés alapját is képezik. A tanulmánytervben a beruházás helyszíneként létrejövő ingatlan, és annak beépítése, parkoló kialakítása tekintetében három variáció került megvizsgálásra, az egyeztetések, tervbírálat során körvonalazódott, hogy a III. javaslat lehet a továbbtervezés alapja.  

A fenti településrendezési cél megvalósítása érdekében szükséges feladatokat, és azok elvégzését a tulajdonos / cél megvalósítója, és az önkormányzat az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény 30/A.§ szerinti településrendezési szerződésben rögzítheti. A törvény szerint a szerződés tárgya lehet különösen azon egyéb költségeknek, vagy ráfordításoknak a finanszírozása, melyek a cél megvalósításának előfeltételei, vagy következményei, és az önkormányzatot terhelnék. A szerződés mellékletét a tulajdonos fejlesztési szándékait bemutató telepítési tanulmányterv képezi, melyről a közgyűlésnek még a szerződés aláírása előtt döntenie kell.

Jelen előterjesztés célja a beruházáshoz készített telepítési tanulmánytervvel kapcsolatos döntés meghozatala. A településrendezési szerződést további beruházói, és önkormányzati egyeztetést követően későbbi időpontban kívánjuk a Tisztelt Közgyűlés elé terjeszteni, azonban már most felsoroljuk azokat a beruházói vállalásokat, melyeket a szerződésben majd rögzíteni szükséges:

• A településrendezési eszközök (TSZT, HÉSZ és SZT) módosításának költségviselése.
• A tervezett épülettől keleti irányban lévő, Budafoki út menti, 018/1 hrsz-ú – jelenleg véderdő övezeti besorolású – 4514 m2 nagyságú ingatlan megvásárlása az épület parkosított, fásított környezete kialakítása céljából. A 018/1 hrsz-ú ingatlanból a határos közterület (Budafoki úti csomópont, parkolók kialakítása indokán) szélesítéséhez szükséges területrész térítésmentes átadása. Véderdő pótlása, ill. ültetése a 018/2 hrsz-ú ingatlan útként, parkolóként nem használt részén, valamint a patak parti 018/5 hrsz-ú ingatlanon.  
• Az épület megközelítésének vizsgálatára – a településrendezési eszközök módosításának alátámasztó munkarészeként közlekedési tanulmányt kell készíttetni, mely meghatározza a jövőbeli terhelésre méretezett, Budafoki úton építendő közútcsatlakozás, csomópont kialakítását.
• Az épület Budafoki útról történő megközelítését, és kiszolgálását biztosító közlekedési csomópont megvalósítása, ehhez kapcsolódóan a Bodrog u. torkolatánál gyalogos átkelőhely, valamint onnan a Galga utcánál található, Érd Sulák-Árok nevű, valamint a nyugatra lévő Érd, állami gazdaság nevű buszmegálló párokig tartó járdák megépítése, a gyalogos kapcsolatok javítása.
• A tervezett gyalogátkelőhelytől a Sulák patak hídjáig a kerékpárút helybiztosítása, burkolati kialakítása.

A településrendezési szerződésben az önkormányzat nevében eljáró Polgármester vállalja, hogy az érintett tervezési területre vonatkozó településrendezési eszközök módosítására irányuló eljárást a jogszabályok szerint lefolytatja, az elkészült tervezetet a Közgyűlés elé terjeszti.

Kérem a Tisztelt Közgyűlést, hogy az előterjesztés, és mellékleteinek áttanulmányozása után döntsön a telepítési tanulmányterv elfogadásáról.

Érd, 2019. április 10.

 T. Mészáros András

HATÁROZATI JAVASLAT   

1. Érd Megyei Jogú Város Közgyűlése kinyilvánítja, hogy az Érd, Budafoki út mentén található, 017/2, 017/6 és 018/2 hrsz-ú ingatlanokra vonatkozó, csatolt telepítési tanulmánytervben bemutatott fejlesztési szándék az Önkormányzat településfejlesztési koncepciójával összhangban van, és támogatja annak telepítési tanulmányterv szerinti megvalósulását – a telekalakítás tekintetében a III. változat alapulvételével.
2. A Közgyűlés megállapítja, hogy az ingatlanokra vonatkozó fejlesztési cél megvalósításának előfeltételeiként és következményeként az épített környezet alakításáról és védelméről szóló évi LXXVIII. törvény 30/A.§ szerinti településrendezési szerződésben a cél megvalósítója által vállalt kötelezettségként legalább az alábbiak rögzítése szükséges:

1. A településrendezési eszközök (TSZT, HÉSZ és SZT) módosításának költségviselése.
2. A tervezett épülettől keleti irányban lévő, Budafoki út menti, 018/1 hrsz-ú – jelenleg véderdő övezeti besorolású – 4514 m2 nagyságú ingatlan megvásárlása az épület parkosított, fásított környezete kialakítása céljából. A 018/1 hrsz-ú ingatlanból a határos közterület (Budafoki úti csomópont, parkolók kialakítása indokán) szélesítéséhez szükséges területrész térítésmentes átadása. Véderdő pótlása, ill. ültetése a 018/2 hrsz-ú ingatlan útként, parkolóként nem használt részén, valamint a patak parti 018/5 hrsz-ú ingatlanon.   
3. Az épület megközelítésének vizsgálatára – a településrendezési eszközök módosításának alátámasztó munkarészeként közlekedési tanulmányt kell készíttetni, mely meghatározza a jövőbeli terhelésre méretezett, Budafoki úton építendő közútcsatlakozás, csomópont kialakítását.
4. Az épület Budafoki útról történő megközelítését, és kiszolgálását biztosító közlekedési csomópont megvalósítása, ehhez kapcsolódóan a Bodrog u. torkolatánál gyalogos átkelőhely, valamint onnan a Galga utcánál található, Érd Sulák-Árok nevű, valamint a nyugatra lévő Érd, állami gazdaság nevű buszmegálló párokig tartó járdák megépítése, a gyalogos kapcsolatok javítása.
5. A tervezett gyalogátkelőhelytől a Sulák patak hídjáig a kerékpárút helybiztosítása, burkolati kialakítása.

3. A Közgyűlés felkéri a Polgármestert, hogy a 2. pontban rögzített szempontok szerint kidolgozott településrendezési szerződés tervezetét terjessze a Közgyűlés elé.

Határidő: a döntés továbbítására – azonnal

Felelős: T. Mészáros András polgármester

Szavazás módja: nyílt szavazás, egyszerű többség szükséges.